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19/05/2015

Definitivamente, não há bolha nos imóveis no Brasil, diz sócio

O empresário Rubens Menin, sócio-fundador da MRV, é um dos poucos do setor que não planeja colocar o pé no freio

Folha - Vocês lançaram um número de unidades muito acima das demais. Conseguirão manter o ritmo?
Rubens Menin - Não pretendemos lançar menos. Prevemos lançar igual ao ano passado na pior das hipóteses. A MRV é a única que tem foco somente no segmento popular, que é mais resiliente na crise.
Há mais demanda do que oferta para esse público. A renda não está crescendo nem o emprego, mas ainda assim o mercado oferece menos do que esse segmento tem capacidade de absorver.
Evidente que não há uma ilha da fantasia. Se a nossa economia ficar por muito estagnada e o desemprego aumentar, seremos feridos também.
 
Não é um risco a alta exposição da MRV a projetos do Minha Casa, Minha Vida num momento que o governo tenta implementar corte de gastos?
Todo negócio tem o seu risco. Você não consegue eliminar, somente minimizar.
Nosso foco são os imóveis das faixas 2 e 3 do programa, onde os recursos usados são do FGTS. Esses recursos não estão no contingenciamento.
Escolhemos essas faixas porque é onde está há demanda e menos dependência do Tesouro ([[na faixa 1 os recursos vêm 100% do Tesouro).
 
As vendas e o lucro de boa parte das incorporadoras caíram. Vivemos o estouro da bolha?
Definitivamente não temos uma bolha no Brasil. Para termos bolha, o principal quesito é que a dívida das famílias seja maior que o valor das propriedades.
Nos Estados Unidos falaram que as famílias estavam debaixo d água por causa disso. No Brasil, essa relação é de menos de 50%, indicam estudos nossos.
O Banco Central diz que ele está próximo de 70%, mas considera o valor no fechamento do negócio. Como o Brasil tem inflação, a relação crédito e dívida torna-se uma das mais baixas do mundo.
 
Isso se não houver queda expressiva no valor do preço dos imóveis nos próximos anos...
Não houve ainda. Existe ainda muita gordura para queimar antes que as famílias brasileiras fiquem abaixo da linha dágua.
Não estamos nem perto da bolha ainda.
O mercado de médio e alto padrão está um pouco mais difícil de fato. Elas diminuíram os lançamentos para equilibrar esse momento de oferta e procura. Isso estava se regularizando quando houve a mudança das regras do jogo com o aumento dos juros e das condições de entrada para financiamento.
O setor está ruminando o que está acontecendo para moldar novas estratégias.
 
Em tempos de austeridade, o setor não antecipava um aperto no crédito?
Não da forma como está. A tendência de juros está acima do que se previa. O grande vilão é a subida de juros.
Não estou discutindo se é certo ou errado aumentar os juros. Mas o setor ficou desarticulado. Nós não estamos com o pires na mão, mas precisamos de uma medida que dê sustentabilidade e, por isso, estamos pedindo a liberação do compulsório (para impulsionar o crédito imobiliário). Tenho certeza que isso vai acontecer. Não tem jeito porque o sistema está seco.
 
Como a MRV está aproveitando o momento em que concorrentes estão com dificuldades?
Estamos em 132 cidades de 19 Estados mais o Distrito Federal. Há cerca de dois anos as empresas começaram a achar que não era muito interessante ficar longe das bases e começaram a voltar para São Paulo e Rio, ficando mais focadas no seu quintal.
Nossa estratégia se mostrou vencedora. Acabamos ficando muito sozinhos no segmento de baixa renda. Hoje há pouquíssima concorrência. Há os locais, mas que não têm o mesmo poder de fogo.
Não há nenhuma outra empresa que esteja em tantas cidade. Ano passado entregamos 42.500 chaves. Poucas empresas fizeram isso no mundo.
 
Muitas incorporadoras estão recorrendo a descontos. As promoções chegaram ao mercado da MRV?
Não. Os preços do nosso mercado não subiram tanto nos últimos anos como os do segmento de médio e alto padrão. Nosso imóvel mais ou menos acompanhou a inflação. Não demos aquele tiro pra cima para depois voltar.
 
O mercado está preocupado com o alto volume de distratos. Eles também aumentaram na MRV. É um risco para o negócio?
Aumentou um pouco nesse trimestre, mas passamos a implantar uma política de vendas simultâneas: faço a venda e o empréstimo na hora. É uma parceria com Caixa e Banco do Brasil, que são os dois principais financiadores. O cliente já sai com tudo resolvido e isso reduz a desistência.
No primeiro trimestre, 80% das vendas já foram assim. Por isso, achamos que no ano que vem o distrato cai de forma drástica.
 
Com empresas amargando prejuízos, é possível um novo ciclo de consolidação?
Não acredito. O que vimos nos últimos anos foi único. Mas não vejo nenhuma companhia com risco de quebrar. Elas terão de se ajustar e se reestruturar. 

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