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10/12/2019

Incorporadoras preveem 1 milhão de imóveis em 2020

O empresário Rubens Menin, da MRV, e presidente do conselho da Abrainc, diz que metade desse número virá do novo programa habitacional do governo

O setor de incorporação tem condições de produzir, em 2020, um milhão de moradias, como aponta levantamento da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) apresentado ao governo. Nessa projeção estão incluídas cerca de 500 mil unidades a serem enquadradas no novo projeto habitacional do governo federal, ainda não lançado, e produtos de habitação de mercado. Apenas o que corresponde, atualmente, à chamada faixa 1 do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida não foi incluído nesse cálculo.

“Apresentamos ao governo plano de 1 milhão de moradias por ano, com geração de 3,2 milhões de empregos”, disse ao Valor o presidente do conselho da Abrainc e fundador da MRV Engenharia, Rubens Menin. Com juros baixos, há potencial de crescimento “muito grande” para todo o mercado imobiliário, ressalta o empresário. “Temos plenas condições de fazer esse volume de moradias em 2020”, afirmou o empresário mineiro.

Neste ano, incorporadoras de capital aberto captaram recursos por meio de ofertas subsequentes de ações (“follow-on”). “Empresas com recursos reagem muito rapidamente”, declara Menin, acrescentando que o banco de terrenos atual do setor é “muito maior” do que o de 2007, quando houve a onda de aberturas de capital das incorporadoras. “Hoje, elas têm, em mãos, muito mais dinheiro do que naquela época.”
Para efeito de comparação, o estoque atual de terrenos da MRV corresponde ao Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 50,1 bilhões e a 312.838 unidades. Em 2007, o banco de terrenos da companhia possibilitava desenvolver R$ 23,3 bilhões e 168.863 unidades.

Na estimativa de Menin, considerando-se R$ 50 bilhões a serem investidos pelo governo em habitação e a média de R$ 100 mil por unidade, o novo programa pode abranger, no próximo ano, 500 mil moradias das faixas 1,5, 2 e 3. Em 2019, o número de unidades do Minha Casa, Minha

Vida será de pouco mais de 300 mil, segundo o representante da Abrainc. “O governo já deixou claro que está trabalhando por um programa habitacional melhor”, afirma o empresário.

O governo passou a se sensibilizar, de acordo com Menin, em relação à importância da habitação à medida que representantes dos ministérios da Economia e do Desenvolvimento Regional e da Caixa Econômica Federal passaram a ter informações a partir de conversas com entidades de classe como a Abrainc e a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). O empresário conta que a Abrainc tem se reunido também com o Congresso Nacional para falar sobre o setor.

Segundo Menin, é possível que o novo projeto habitacional, a ser anunciado em breve, apresente redução da faixa 3 entre as mudanças em relação ao Minha Casa, Minha Vida. O empresário compara que o segmento é financiado com taxa de 8,16% ao ano, mas que o comprador do imóvel pode acessar, atualmente, crédito imobiliário com “juros de mercado de 7%” devido às quedas que vêm sendo anunciadas.

Do total projetado de 1 milhão de moradias a serem produzidas pelo setor de incorporação no próximo ano, metade estaria enquadrada no novo projeto habitacional. Uma fatia de 350 mil unidades ficariam se enquadrariam na categoria de preços entre R$ 250 mil e R$ 500 mil. Já os 150 mil imóveis restantes teriam valor superior, considerados de médio e alto padrão.

Presidente do conselho da Abrainc, Menin destaca que as recentes reduções de juros tem possibilitado também mais acesso a crédito por fatia da população que tinha dificuldade de enquadramento da renda no financiamento à compra de unidades com preço de R$ 250 mil a R$ 500 mil. “Havia um buraco negro acima da faixa 3”, diz o empresário, citando que a diminuição dos juros de 12% para 7% para esse segmento possibilitou que parte dos consumidores fosse atendida. “O novo normal passa por um período mais longo com inflação baixa e juros baixos. Famílias com renda de R$ 4 mil por mês podem, agora, acessar esses imóveis.”

A MRV, fundada e formatada pelo empresário, está ampliando sua atuação para o que Menin chama de “buraco negro”. “De repente, apareceu, na nossa frente, um mercado que não existia”, afirma. A incorporadora já divulgou que pretende que sua atuação em imóveis enquadrados somente no Minha Casa, Minha Vida caia dos atuais 80% do VGV para 43% no médio prazo. Há a intenção de que a fatia de imóveis passível de financiamento com recursos de poupança cresça.

Em sua estratégia de expansão e diversificação geográfica, em setembro a MRV anunciou que faria aquisição por US$ 220 milhões a US$ 225 milhões de até 51% da incorporadora americana AHS Residential, incorporadora fundada pela própria família Menin. A operação suscitou questionamentos de analistas e investidores. Menin diz que sempre preservou muito a relação com o mercado, mas que esse relacionamento precisa melhorar sempre.

Até 20 de dezembro, a companhia mineira vai convocar assembleia geral extraordinária (AGE) para submeter “a nova fórmula” da operação à aprovação dos acionistas. A nova estrutura da transação foi definida a partir de sugestões feitas pelos investidores. O fundador da MRV não comenta se vai votar ou não na AGE e diz estar “super otimista” que a operação será aprovada.

O empresário tem 32,4% do capital da MRV, seguido pelas gestoras cariocas Dynamo e Atmos, cujas participações somam 11,6%. Menin levou representantes das gestoras aos Estados Unidos para conhecer as operações da AHS, que produz 1.000 unidades por ano. “O pessoal ficou bem impressionado”, afirma. Segundo ele, a MRV poderá levar tecnologia e recursos humanos à empresa americana. “ A AHS vai ser uma grande jogada da MRV”, diz Menin.

Questionado sobre a versão brasileira do canal de notícias CNN Brasil, que o empresário está trazendo ao país, como principal investidor, Menin não informou investimentos, nem o prazo definido para o uso da marca. Apenas informou que a entrada da emissora no ar vai ocorrer no primeiro trimestre de 2020. “Estou muito animado com a CNN. O papel da imprensa é fundamental em um país como o Brasil”, afirmou.

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